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Imposition du capital immobilier –La plus-value immobilière :

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Lors de la revente d’un bien immobilier, se pose la question de l’imposition de l’éventuelle
plus-value réalisée.

Acheter un bien immobilier et le revendre plus cher quelques années plus tard permet de bénéficier
de ce que l’on appelle une plus-value.
La plus-value immobilière, est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition initial,
majoré entre autres, des travaux d’amélioration facturés.
En France, cette plus-value est taxée selon un certain nombre de critères que nous aborderons dans
les lignes qui suivent.

Opérations concernées

Les opérations suivantes seront soumises à l’impôt sur le revenu pour la plus-value immobilière
réalisée :

Vente d’un bien immobilier (appartement, terrain…)Vente de servitudes attachées à un bien immobilierVente par une SCI (non soumise à l’IS) ou par un fonds de placement immobilierEchange, partage, apport en société

Opérations exonérées

Les exonérations seront tantôt liées à la nature du bien, à la qualité du vendeur ou de l’acquéreur.

Principales exonérations liées au bien cédé :

Vente de la résidence principale

Vente d’un bien détenu depuis plus de 22 ans (exonérations uniquement d’impôt sur le revenu,
pas des contributions sociales)
Vente d’un bien dont le prix est inférieur à 15 000 €Vente d’un logement autre que la résidence principale si le prix de la vente est utilisé pour acheter
ou construire une résidence principale dans les 2 ans

Principales exonérations liées au vendeur :

Sous conditions, les vendeurs dans l’une des situations suivantes peuvent bénéficier d’une
exonération : perception d’une pension de vieillesse, résidence en établissement pour personnes
âgées, adultes handicapés, non résident en France…

Principales exonérations liées à l’acheteur :

Si l’acheteur de votre bien est un organisme en charge du logement social, un opérateur privé qui
s’engage à réaliser ou achever des logement sociaux, entre autres, cela vous permettra d’être exonéré
d’impôt sur la plus-value !

Comment calculer la plus-value ?

Le calcul de plus-value se fera de manière basique par la soustraction du prix de vente du bien moins
son prix d’acquisition.
Si cette soustraction est négative, nous serons donc en présence d’une moins-value !
Aussi, le prix d’acquisition du bien va se voir « réévalué » de plusieurs frais engagés. Ainsi, le prix
d’acquisition mentionné dans l’acte d’achat sera augmenté sur justificatifs des charges et indemnités
versées au vendeur à l’achat, des frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement,
commission d’agence…), dépenses de travaux de toutes sortes, frais de voieries, réseaux… Les frais
d’acquisition s’ils ne sont pas justifiés pourront être déduits de manière forfaitaire sur 7.5% du prix
du bien et les travaux de 15% du prix d’achat si il s’agit d’un bien de plus de 5 ans.
Si le bien venu a été reçu gratuitement par donation ou succession, le prix d’acquisition sera égal à la
valeur retenue pour le calcul des droits de succession ou donation.

Quel impôt ?

En cas d’opération imposable, la plus-value calculée pourra être diminuée d’un abattement plus ou
moins grand en fonction de la durée de détention du bien précédant la vente.
Depuis 2012, le délai est passé à 30 ans de possession pour être totalement exonéré d’impôt sur la
plus-value. (exonération d’impôt sur le revenu à compter de 22 ans de détention de prélèvements
sociaux au bout de 30 ans).
Ces exonérations sont dues à des abattements :

Assiette de l’IR : 6% chaque année, au-delà de la 5ème année de détention, 4% la 22ème année de
détention. Exonération d’IR après 22 années de détention.

Assiette des prélèvements sociaux : 1,65% chaque année, au-delà de la 5ème année de détention,
1,6% la 22ème année, 9% chaque année de détention au-delà de la 22ème année de détention.

Exonération de prélèvements sociaux après 30 années de détention.

Exemple chiffré :

Vous avez revendu 300 000 € un bien immobilier le 6 juillet 2022 que vous avez acheté en 2012 pour
un montant de 150 000 €.
Vous avez effectué 30 000 € de travaux que vous pouvez justifier par factures.
Le calcul de plus-value sera le suivant :
300 000 – ((150 000 + 30 000)+ (150 000 *7.5%)) = 108 750 €
Au niveau des abattements :
Nous sommes dans un cas de revente entre la 6ème et la 21 ème année,
Soit 5 années à 6% pour l’IR et 5 années à 1.65 % pour les PS, soit un abattement de 30% pour l’IR
et 8.25% pour les PS.
Soit une plus-value imposable après abattement pour l’IR de 108 750 x 0.7 = 76 125 €
Et pour les PS : 108 750 x 91.75% = 99 778 €

Taux d’imposition :

Au titre de l’impôt sur le revenu, la plus-value immobilière est imposable à hauteur de 19 %. Soit
dans notre exemple, 76 125 x 19% = 14 463 €
Au titre des prélèvements sociaux, la plus-value immobilière est imposable à hauteur de 17.2 %.

Soit dans notre exemple, 99 778 x 17.2% = 17 161 €
L’impôt total à payer dans notre exemple est de 14 463 + 17 161 = 31 624 €.
Le vendeur encaissera donc une somme nette après impôts de 268 376 €.

Le notaire se chargera des démarches auprès de l’administration fiscale, de l’établissement de la
déclaration et du paiement de l’impôt. Ce sera à vous de déclarer le montant de la plus-value déclarée
par le notaire sur votre déclaration 2042.
La vente d’un bien immobilier, valeur refuge et bien souvent sentimentale est un moment important
dans la vie d’un propriétaire En effet, cette transaction ne se fait pas à la légère, prend du temps et
demande réflexion notamment parce qu’elle implique de posséder les connaissances fiscales qui lui
permettront de bénéficier d’exonérations éventuelles.

Les conseillers TerrAgree seront à même de vous conseiller pour faire de la vente de propriété
immobilière un véritable gain pour vous.

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