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Les SCI à l’IS : avantages et inconvénients

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Focus sur les Sociétés Civiles Immobilières soumises à l’impôt sur les sociétés

Une Société Civile Immobilière est une structure juridique qui doit être au minimum constituée de deux personnes qui ont chacune le statut d’associé et dont le but est l’acquisition et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine immobilier est donc détenu par la société civile immobilière et chaque associé reçoit des parts sociales qui sont proportionnelles à son apport. Un gérant est également désigné et aura pour fonction la gestion courante de la SCI en question. Il s’avère que la SCI facilite la gestion de la transmission du patrimoine immobilier.

Dans la phase de constitution de la SCI, se pose la question de la fiscalité. En effet un choix doit être fait en ce qui concerne le régime fiscal. La SCI peut ainsi être soumise à l’impôt sur les sociétés ou bien à l’impôt sur le revenu.

Nous traiterons dans les lignes qui suivent le cas de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés.

Pourquoi faire le choix de l’impôt sur les sociétés ?

La SCI à l’IS peut permettre de réduire la pression fiscale sur l’encaissement des loyers pendant la période de location des logements détenus. Les recettes locatives sont imposées au niveau de la société civile immobilière, qui devient « non-transparente » fiscalement et les impôts qui en découlent sont acquittés par celle-ci. Le bénéfice dégagé sur les loyers subit alors un taux d’imposition de 15% jusqu’à 38 120€ et qui est de l’ordre de 25% au-delà de cette somme (taux réduits si la SCI réalise un CA < 7.63 Millions € et capital entièrement reversé et détenu à hauteur de minimum 75% par des personnes physiques ).

Amortissement 

De plus, l’imposition des revenus locatifs, dans le cadre de l’impôt sur les sociétés, permet de pratiquer un amortissement comptable du bien immobilier. En fait, il s’agit de déduire chaque année des recettes locatives imposables, une dotation aux amortissements qui va de 2 à 3% de la valeur du logement et ce pendant 25 ans ou 30 ans selon les cas.  Cet amortissement vient en quelque sorte constater comptablement une dépréciation de la valeur du bien. Cet amortissement comptable est donc très avantageux pour faire diminuer la part d’imposition sur les loyers, d’autant qu’il s’agit d’une charge déductible qui n’est pas réellement engagée au niveau de la trésorerie. Il faudra tout de même mettre un sérieux bémol dans le cas de la revente et de la plus –value générée, nous y reviendrons un peu plus loin dans l’article.

Déduction de charges

Une SCI soumis à l’IS peut déduire toutes les charges engagées dans l’intérêt de cette dernière. Ainsi, les travaux de construction, d’agrandissement, mais également les frais de notaire ou d’enregistrement entrent en déduction du résultat imposable à l’impôt sur les sociétés.

Rémunération

Lorsque le gérant est rémunéré, sa rémunération peut également venir en déduction du résultat imposable de la SCI.

Associés

Dans une SCI à l’IS, les associés ne sont imposés que sur les dividendes distribués. Si la société civile immobilière ne distribue pas de dividendes, il n’y a pas de taxation pratiquée à l’échelle des associés.

Opter pour l’impôt sur les sociétés semble donc, à première vue, le plus favorable, y compris pour un foyer fiscal très fortement imposé, si la gestion de la SCI ne génère pas (volontairement ou non), de dividendes.

Dans l’hypothèse où les associés souhaitent percevoir des dividendes, ils doivent voter le versement d’un dividende et qui dit dividendes dit imposition sur le revenu.

Dès lors, l’associé sera le plus souvent soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) encore appelé parfois « Flat Tax » qui est de l’ordre de 12.8% du dividende perçu, auquel on ajoute des prélèvements sociaux de 17,2%, soit un prélèvement total de 30%.

L’associé bénéficiaire des dividendes pourra également opter, de façon irrévocable et expresse pour une imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu si cela lui est plus avantageux. Le choix intervient alors au moment de la déclaration des dividendes et l’option est globale. Elle s’appliquera à l’ensemble de ses revenus soumis au PFU.

On arrive ainsi à un cumul d’imposition de 45% dans le meilleur des cas (15% payés par la SCI + 30% payés par l’associé) et parfois même de 55% (25%+30%).

Inconvénients de l’Impôt sur les Sociétés pour les SCI

Il est important de prendre en compte la donnée de la revente d’un bien géré par la SCI. En effet, quand une SCI à l’IS cède un bien, la plus-value générée est privée de l’abattement dont bénéficie la SCI à l’IR. Cet abattement pour la SCI soumise à l’Impôt sur le Revenu dépend de la durée de détention du bien. L’exonération d’impôts sur la plus-value peut-être alors totale si le bien est détenu plus de 22 ans et l’on est exonéré de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention du bien.

Amortissements

On a pu voir dans les lignes précédentes que la société civile immobilière déduit chaque année une part d’amortissement dans la déclaration de ses bénéfices. La plus-value imposable est alors égale au prix de vente moins la valeur comptable de l’immeuble (le prix d’achat moins les amortissements). Or, lorsque le bien est amorti au bout de 25 ou 30 ans, la plus-value correspond à la totalité du prix de vente. Elle est alors taxée sur le résultat bénéficiaire à 15% voir 25%. Et les associés devront s’acquitter du prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% quand ils souhaiteront percevoir cette plus-value sous forme de dividendes.

Il est donc primordial d’avoir une perspective sur le long terme quant à la gestion des logements locatifs et quant à leur revente éventuelle.

Cession d’actifs immobiliers

La plus-value réalisée lors de vente d’actifs immobiliers d’une SCI à l’IS est qualifiée de plus-value professionnelle et non de plus-value immobilière. La plus-value réalisée ne bénéficie pas des exonérations  (résidence principale, résidence secondaire…) et de l’abattement pour durée de détention en matière d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux qui sont spécifiques aux plus-values immobilières  (SCI à l’IR). Cet aspect doit être pris en compte quant à l’opportunité de soumettre la SCI à l’IS.

Le régime des plus-values des professionnels auquel est soumise la SCI à l’IS ne permet pas à la société de bénéficier d’exonérations ou d’abattements.

Une fois le montant de plus-value déterminé, la plus-value réalisée par la SCI est imposée au même titre que le résultat fiscal ordinaire de l’entreprise. S’applique donc le taux fixe de l’impôt sur les sociétés à 15% ou 25%.

Bon à savoir : Le régime de l’Impôt sur les Sociétés est fortement recommandé pour une société abritant des biens loués en meublés. Attention au redressement fiscal pour les SCI à l’IR proposant des meublés ! (une tolérance maximale de 10% du CA en meublé est généralement appliquée)

Il est fréquent que les biens immobiliers abritant les activités professionnelles des associés soient loués par leur SCI à leur entreprise commerciale ou libérale. Un tel montage permet ainsi de mieux protéger le patrimoine immobilier des créanciers en cas de difficultés financières, et de dissocier l’actif immobilier de la société commerciale, le contraire s’avérant souvent handicapant à la revente de l’entreprise. Le choix de la SCI à l’IS ou à l’IR doit être fait en toute connaissance de cause, être bien accompagné par un conseiller en gestion du patrimoine est préférable.

Il est possible de mettre en place des montage juridique permettant de combiner les avantages de l’impôt sur les sociétés et d’impôt sur le revenu. Cependant, le risque d’abus de droit fiscal plane toujours et il est  fortement recommandé d’être accompagné par des conseillers spécialistes de ce genre de rouage.

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