Tout savoir sur le GFA : une structure juridique agricole qui évite le démembrement
Créées en 1970 sur le modèle des SCI (Sociétés Civiles Immobilières) afin de permettre le transfert des propriétés agricoles en privilégiant la transmission de parts sociales plutôt que le partage de bien fonciers en direct, le GFA séduit aujourd’hui de plus en plus. Cette forme de société civile spécifique au secteur agricole permet en effet également d’investir dans le foncier. La part de Groupement Foncier Agricole devient donc un actif tangible, peu risqué pouvant rapporter jusqu’ a 2%. De la même manière que ce que l’on peut constater pour l’acquisition de forêt, la détention de parts de GFA permet de prétendre à des avantages fiscaux.
Retour sur le fonctionnement d’un GFA.
Définition
Un Groupement Foncier Agricole est une société civile qui a pour objet la détention de foncier agricole. Cette structure juridique composée d’associés permet d’acquérir du foncier à plusieurs personnes qui exploitent les terres ou non.
Il est bon de rajouter qu’une société civile permet de mettre en commun des biens afin d’en partager les bénéfices. Ces bénéfices sont issus d’une activité non commerciale.
En effet, un GFA non-exploitant ne tire pas de revenus d’une activité commerciale mais uniquement des loyers payés par les agriculteurs qui cultivent les terres. Les associés achètent des parts du GFA qui lui-même est constitué de terres ainsi que de bâtiments agricoles.
Pourquoi avoir créé des GFA ?
Comme nous l’avons évoqué en introduction, les GFA ont été créés dans les années 70 afin de faciliter la transmission de fermes très importantes ne pouvant être acquises par de jeunes agriculteurs aux moyens plus modestes. En partageant la propriété en plusieurs parts, on évite le démembrement de l’exploitation, conséquence d’une indivision, et on permet aux jeunes générations de s’installer.
Quid de la création d’un GFA
Le capital social d’un GFA peut-être constitué par un apport d’argent ou par un apport de propriété d’immeuble à destination agricole comme les stabulations, les maisons ou bien encore les champs. En effet on parle d’immeubles pour tout ce qui repose sur la terre agricole. Le capital du GFA ainsi créé sera ensuite découpé en parts sociales qui sont alors distribuées sous forme de certificats nominatifs.
Un GFA est constitué d’associés qui sont des personnes physiques. A l’exception de la SAFER, des sociétés civiles agréés et autorisées à l’appel public à l’épargne, des entreprises d’assurances et de capitalisation, des coopératives agricoles et des sociétés d’intérêt collectif agricole (SICA), aucune autre structure ne peut détenir des parts de GFA, ni société, ni association.
Des statuts sont constitués dès la création du GFA et érigent les règles qui permettront de faire fonctionner la société civile. Un enregistrement au registre du commerce et des sociétés est également indispensable au GFA.
Un gérant est ensuite désigné par les associés et s’occupe des affaires courantes : travaux, comptabilité …. Il applique les décisions prises en Assemblée Générale.
Plusieurs types de GFA
On constate en effet que tous les Groupements Fonciers Agricoles ne répondent pas aux mêmes attentes de leurs associés. On peut en distinguer 3 :
Le GFA bailleur (non exploitant)
Il a vocation à louer ses terres et ses bâtiments à d’autres personnes que les associés qui le composent. Les exploitants des terres paient alors un loyer dont le montant est défini par arrêtés départementaux. Le loyer des fermages est en effet soumis à une grille tarifaire à laquelle les associés du GFA doivent se conformer.
Le GFA exploitant
Ce Groupement Foncier Agricole exploite en même temps qu’il détient les terres. On parle souvent de GFA familiaux qui partage la valeur du foncier entre membres de la même famille. Le but étant encore une fois d’éviter le démembrement de la propriété agricole.
Le GFA investisseur
Ce type de GFA connait un engouement croissant. En effet, le but est clairement d’investir dans une valeur tangible, refuge. On dissocie la propriété de l’exploitation qui est soumise à un bail proposé aux agriculteurs. Ce type de GFA répond ainsi à un souhait de diversification.
L’intérêt d’acquérir des parts dans un GFA Investisseur
Il s’agit d’un placement rentable qui jouit d’une fiscalité intéressante qui ressemble d’ailleurs beaucoup à celle mise en place pour l’acquisition ou la transmission de forêts.
La rentabilité d’un GFA est de 0,5% à 2% en fonction de l’indice de fermage ainsi que du prix du foncier qui peut varier fortement d’une région à une autre.
La fiscalité est attractive sur un GFA. En effet, pour les biens ruraux donnés à long terme ou à bail cessible, ses parts sont exonérées d’impôt sur la fortune : IFI, à hauteur de 75% et jusqu’à un plafond de 101 897€, et à hauteur de 50% au-delà. La condition est de détenir ces parts pendant au moins deux ans quand elles ont été acquises à titre onéreux.
Dans le cas de succession et de donation, les parts de GFA sont exonérées de droits de succession à hauteur de 75% et jusqu’à de 300 000€ et à hauteur de 50% au-delà.
Bon à savoir
Dans le cas d’un GFA bailleur, les bénéfices sont à déclarer dans son revenu global en tant que revenus fonciers, dans le cas d’un GFA exploitant, on déclare les revenus dans les bénéfices agricoles.
Achat et vente de parts de GFA
Les parts de GFA peuvent être acquises à la constitution de la société civile ou bien par l’intermédiaire de banques et de sociétés gérant ce type de bien.
La vente des parts d’un GFA est définie dans les statuts et il est très important d’en connaitre les modalités dès l’achat. Parfois la vente de part de GFA ne peut être réalisée qu’entre membres du même GFA.
La loi n°2021-1756, dite « loi Sempastous »
Elle a été promulguée le 23 décembre 2021.
Le but de cette loi est de renforcer le contrôle sociétaire des structures par les SAFER.
Lorsqu’une cession de titres aura pour effet d’entrainer la prise de contrôle, par une personne physique ou une morale d’une société, exploitante ou possédant des immeubles à usage ou à vocation agricole et que le cessionnaire détiendra déjà ou une fois réalisée la prise de contrôle, directement ou indirectement, une surface excédant un certain seuil qualifié d’agrandissement significatif, une autorisation préalable du préfet de département devra être obtenue.
Avant cette loi, les cessions de parts de GFA échappaient à son contrôle, en dehors du cas où l’opération portait sur l’intégralité des parts, auquel cas elle bénéficiait d’un droit de préemption.
La SAFER était lors simplement informée de a transaction par une DIA (déclaration d’intention d’aliéner), et ne pouvait s’y opposer.
Aujourd’hui, elle bénéficie d’un droit de préemption sur les cessions de parts de GFA dans les hypothèses vu ci-dessus, sauf dans les cas de :
– Cessions entre associés détenant les parts sociales depuis au moins 9 ans et participant effectivement à l’exploitation.
– Les Cessions à titre gratuit ;
– Cessions entre époux, Pacsés ou intrafamiliales jusqu’au 4e degré, à condition pour le cessionnaire de prendre un engagement de conserver les titres pendant 9 ans et de participer effectivement à l’exploitation ;
Le Groupement Foncier Agricole est encore une réponse au risque de division de propriétés agricoles lors du décès des propriétaires, au moment du partage du patrimoine entre héritiers. Mais aujourd’hui d’autres raisons poussent à créer des GFA notamment l’envie d’investir dans un actif tangible et sûr. Le GFA peut répondre également à un besoin des investisseurs de s’impliquer dans la transition agroécologique et en vue d’une exploitation durable des terres.
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